令和8年から変わる不動産登記の義務化と新制度

1.はじめに

立春とは名ばかりで、厳しい寒さが続きますが、皆さまにおかれましては、新しい年を健やかにお過ごしになっていることと思います。
さっそくですが、令和８年に不動産登記のルールが大きく変わることをご存知でしょう
か？住所や苗字が変わっても、任意だった不動産の変更登記が、今年の4月から義務化されるのです。
知らないうちに罰則の対象とならないよう、重要なポイントを整理しました。

2.住所・氏名変更登記の義務化：遡及適用と「過料」のルール

今回の改正で最も注意すべきは、令和8年4月1日の施行日より前に、住所や氏名が変わっていた場合も義務の対象となる点です。

期限

①施行日（令和8年4月1日）以降に変更があった場合：変更があった日から2年以内
②施行日前に変更があった場合：施行日から2年以内（令和10年3月末まで）

罰則の実効性

正当な理由なく義務に違反した場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。登記官が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）などで変更を把握し、本人に催告しても応じない場合などに適用される仕組みです。

3.「スマート変更登記」とは？

「スマート変更登記」：法務局と公的機関の自動連携
「住所が変わるたびに申請するのは大変」という声に応えるのが、新しいスマート変更登記です。これは非課税の上、申請書不要の便利な制度です。

個人の場合

事前に法務局へ「検索用情報（生年月日など）」を申し出ておきます。これにより、法務局が定期的に住基ネットを照会し、異動を把握します。住所変更等があった場合、法務局から本人へ確認のメールが届き、本人の承認が得られれば、登記官が職権で変更登記を行います。

法人の場合

会社法人等番号を一度届け出ておけば 、法人の情報が変わった際に不動産の登記も連動して自動的に更新されるようになります 。

3.相続登記の漏れを防ぐ「所有不動産記録証明制度」（令和８年２月２日施行）

これまでは相続が発生した際、亡くなった方が所有していた不動産を、ご遺族がすべて把握することは非常に困難でした。これを解消するのが、新しく始まった「所有不動産記録証明制度」です 。
この制度は、特定の方が所有する不動産を法務局のシステムで一斉に検索し、「不動産の一覧リスト」として証明書を発行してくれるものです 。

メリット

相続人が不動産を把握しやすくなり、名義変更の漏れや「知らない土地」が残ってしまうトラブルを防ぐことができます 。

請求できる人

所有者本人はもちろん、その相続人もリストを請求することが可能です 。

手数料

法務局窓口での請求は、検索条件1件につき1,600円で取得可能です 。

注意点

所有権の登記がされている不動産が対象です（表示に関する登記のみの土地などは対象外）。また、コンピュータ化されていない古い記録は検索できない場合があります。

4.まとめ

「住所が変わっただけだから」と登記を放置していると、将来その不動産を売却したり、相続が発生した際に、手続きが非常に複雑になり、余計な費用がかかる原因となります。

もし、「自分の不動産登記がどうなっているか分からない」「複数回の転居歴がある」といった不安がある場合は、ぜひ私たち司法書士にご相談ください。煩雑な書類作成や法務局との調整を、専門家として丁寧にお手伝いいたします。

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