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2021/04/07

「居住用賃貸建物」取得の際の注意点(消費税)

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1, はじめに

副収入を得るために、不動産投資をされている方もいらっしゃると思います。

マンション1室の投資から、アパート1棟をまるごと建築される方まで様々かと思いますが、最近このような「居住用賃貸建物」の投資が不利になる消費税の改正が行われました。

※本情報は2021年4月時点の情報です※


2, 具体的な内容

具体的には、令和2年10月1日以後に「居住用賃貸建物」を取得等した場合には、消費税の「仕入税額控除」の対象としないというものです。

消費税法上、土地は消費されるものではないので消費税の対象外ですが、建物は消費税が課税されます。

例えば、税抜き1億円の建物を購入したら、消費税だけで1,000万も課税されるわけです。消費税額の計算上、課税事業者は、その課税期間中に預かった消費税から支払った消費税を控除して、消費税額を計算します。

預かった消費税の方が多ければ納付、逆に支払った消費税の方が多ければ還付になります。建物は高額なので、支払った消費税の方が多くなる可能性が高く、その場合には消費税が還付されます。

これまでは、消費税の還付目的で、あえて消費税の課税事業者を選択したり、自動販売機を置いたり、金を売買したり、様々なスキームが行われてきました。そして、還付スキームが流行する度に国が消費税法を改正するという、まさに「イタチごっこ」が行われてきたのですが、令和2年度税制改正において、「居住用賃貸建物の取得については、消費税は課税されるのに、仕入税額控除の対象にはならない」という方針を打ち出しました。

すなわち、消費税は支払わなければならないが、消費税額の計算上は考慮されない、というものです。


3, 最後に

これにより、令和2年10月1日以後に「居住用賃貸建物」を取得しても、原則として、還付が受けられなくなりました。

ただし、取得した課税期間から第三年度の課税期間までの間に売却したり、居住用以外の賃料収入等があった場合には、消費税が控除される可能性があります。

かなり複雑な制度ですので、居住用賃貸建物の購入前に、一度、税理士にご相談されることをオススメします。


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