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2016/05/02

専門家に聞いた 戸建て開業、テナント開業のポイント!

資料と家

1.クリニック開業のロケーション

夢の開業を具体的にイメージされるとき、先生はどのような医院のスタイルをイメージされていますか。ビル診、戸建て開業、クリニックモール内の開業、既存歯科医院を承継する開業などいろいろなパターンがありますが、今回は「テナント開業」と「戸建て開業」についてご説明します。一般的には、テナント開業は賃貸物件によるビル診と、戸建開業の自宅開業に大きく分けられます。それぞれには特性があり、メリットデメリットがあります。ここでは、クリニック開業準備の基礎知識として、開業スタイルのポイントを整理してみました。


2.戸建て開業とテナント開業の違いは?

まずは地域性の観点から見てみますと、都市部の場合はテナント開業が多く、郊外の場合は戸建開業が多い傾向にあります。都心部では売り物件が数少ないことと、新規に土地探しから土地を購入し、クリニックを建設して開業するためには、多額の資金調達が必要で困難を極めます。しかし、都市部にはテナントビルなどが多くあり、空きテナントさえあれば 比較的スムーズに集患力のある場所にオープンできます。コンパクトな物件スペースに入居できれば、開業資金も抑えることができます。

郊外では比較的遊休地が多く、安価で広い敷地を確保できるメリットがあります。クリニック開業に適したテナント物件は郊外にはそれほど多くはありません。新興住宅地の開発や郊外型の大型ショッピングモールの開発など、将来的に人口が増えることが十分に予想できるエリアであれば、積極的に土地を確保して戸建開業を考えたいところですね。
また、都市部にテナント開業をされるケースと郊外に戸建開業をされるケースでは、クリニックの建築コストに大きな差が出てきます。テナントの場合は内装工事費程度で済みますが、戸建の場合は土地も建屋も必要なので、その分、多額の資金が必要になります。

都市部のテナント開業と郊外の戸建開業との大きな差は駐車場です。例えば、都市部に開業したクリニックで、電車通勤している会社員だけを患者さんにしているのなら、駐車場は必要ないかもしれません。しかし、駅前のビルに入っていても電車やバスなどを使って来られる患者ばかりではありません。駐車場は、患者さんを増やすためにどうしても確保しておきたい重要なツールになります。よって、都市部の戸建てで駐車場がある場合は、それだけで希少価値があり、患者さん獲得での競争優位が高くなっています。開業するクリニックの近隣に提携先の駐車場があれば十分ですので、テナントを品定めされるときは、合わせて近隣の駐車場もチェックしておきましょう。中には、女性の患者さんには敬遠されがちな大型ビルの地下駐車場には入りにくいところや停めにくいこともありますので要注意です。一方、郊外であれば10台くらいの駐車場付きが望ましいのですが、駐車場を買うよりも、借りる方が資金効率面で良い場合もあることも頭の片隅に置いておきましょう。


3.建築と内装の施工費の目安

それでは、おおよそ開業に伴う建物の施工費は、どれくらいを考えておけばいいのでしょうか。

テナントの場合で30~40坪の場合は、坪単価60~70万円が相場になります。戸建ての場合は、50~60坪の場合は、坪単価は80万~90万円くらいが目安となります。

これはあくまで基本的な施工費の目算にですので、その他の費用が発生することもあります。例えばシティホテルのようなハイグレードのクリニックであれば、イメージに合わせてサイン工事など別途装飾費用が嵩みますし、もともと田畑のところに建てる場合は土壌改良や地盤補強などが必要になることもあります。アスファルト補強やフェンスを付けるなど施工のバリエイションも豊富ですので、施工金額はあくまで目安になります。
 

テナントの改築には要注意

多くのテナント物件は一般的な事務所向けに設計されていますので、クリニック開業の場合、一番の問題となってくるのが配管や配線などです。診療に合わせて配管配線を施工するにあたって床上げをしなければなりませんので、30cmほど底上げになります。結果的に天井が低くなってします。特に、歯科医院のケースでは、換気口が確保されていないテナントビルの場合はビル管理会社の了解のもと、外壁を開ける特別の工事が必要になります。戸建ては自由度が高く、テナントは様々な制限がありますが、いずれにしても医院施工の経験豊富な施工会社に工事の依頼を出されるのがいいでしょう。
 

4.戸建て・テナントのメリット・デメリット

戸建てのメリット

自由度が高い
拡張性がある
駐車場の確保がしやすい
かかりつけ医に適している
看板も大きく出せるので視認性がある
テナント開業よりも診療圏が広い
都心部よりも広い
 

戸建てのデメリット

イニシャルコストが高い
メンテナンス維持費(植木、外工)
郊外の立地であることが多いため、人材の確保が難しいことがある。
自己資金が多く必要となる
工事など打合せが多くなる
立ち上がりに時間がかかる
 

テナントのメリット

イニシャルコストを抑えられる
ランニングコストも抑えられる
立地がいい場所を選べる(駅の近く)
ビル自体がグレードのいいビルだとその医院の印象が良くなる
スタッフ確保が比較的容易
 

テナントのデメリット

駐車場がないことが多い
拡張性が少ない
ビル自体や面積の制限が多い(事前調査必要)
視認性が悪い(2Fの看板など)
競合相手も出てくる
 
コンビニが退去して空きスペースになっているテナントは狙い目です。
視認性が良く、坪数も適度で、新規クリニックには最適のロケーションといえます。
それぞれメリット、デメリットがありますので、将来を見据えて、まずはテナントで開業し、のちのち戸建てで新規開業というパターンも検討されてみてはいかがでしょう。


5.専門の施工会社に依頼を!

患者さんに選ばれるクリニックは、自宅や職場に近くて便利なところに立地しているが重要なポイントであることはまちがいありません。テナント開業にしても戸建開業にしても、大切な患者さんにより良い医療を提供していくためには、開業するクリニックならではの治療技術や真心こもった医療サービスを届けたいものですね。それを患者さんに伝えるのは、まず外観のデザインや内装の清潔感です。クリニックの施工には多くの制限やそれをクリアする技術があり、設計・建築するために特別なノウハウが不可欠です。計画段階で、安易に突出して施工金額が低い見積を提示する業者や経験の少ない業者などと契約してしまうと、後でトラブルになるケースがあります。例えば、水廻りの素材がミスマッチによる大量のカビ発生、丁番の錆び、医療機器の重量による不具合などが開業後に発覚することもあります。外観の美しさや清潔感はもちろん、患者さまの居心地の良さ、スタッフの動線を考えた働きやすさ、そして何よりも先生が治療に専念できる空間づくりをクリニック施工に強い専門の設計会社にご相談されることをおすすめします。


6.最後に

以上、テナントか戸建てか、クリニック開業はロケーションについてご説明してきましたが、いかがでしたか。開業のスタイルのイメージが描けるようになられましたか。
お一人で悩まず、税理士やメーカーディーラーの担当者、銀行の担当者など外部のブレーンから情報を集めてみましょう。
もっと詳しく知りたい、クリニック開業について的確なアドバイスをご希望の方はご相談を随時お受けしておりますので、ご遠慮なくお問い合わせください。


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