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2016/03/27

開業時の物件契約について知っていますか?

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はじめに

 

開業を具体的に計画されるときのキーポイントは、開業地の選定です。
クリニックの施設規模を想定し、開業地の選定に入っていきます。

勤務先の患者さんが開業後も来院しやすい立地を選ばれたり、出身地や土地感のある馴染みの場所を選ぶドクターも多いのですが、まず、集患力のあるエリアを客観的な視点で探していきましょう。患者さんにとって、わかりやすく、入りやすい場所を選ぶことが大切です。
クリニックの開業には、新規開業、継承開業、モール型開業の3つのパターンがありますが、不動産物件の契約では、「賃貸契約」、「借地契約」、「建貸契約」の三種類です。
開業地の選定と契約交渉は、開業準備の中で最も神経と時間を要します。
候補の物件をすべてチェックして回ることは労力を伴いますが、ご自身の目と足で患者様の立場から検討してみることは、開業時において最も大事な準備作業となります。
それでは、不動産物件の契約形態別に、そのメリットとデメリットを押えていきしょう。

 

1.賃貸契約とは

賃貸契約は、マンションの一室などを利用してテナント入居による開業で、毎月の賃料を支払うような契約です。大きな敷地を要しない診療所や土地代が高い都市部においては、この賃貸契約による開業が多く見受けられます。

メリット

開業資金が少額で済むこと、撤退のハードルが低いということが挙げられます。

デメリット

大きな敷地を確保できないケースが多く、スペースによって開業できる診療科目が限られることや、階段やエレベーター、駐車場から離れたりしているなど、高齢者の通院に向かないことがあるなどが挙げられます。
医療物件の賃貸の場合、10年以上の契約期間が一般的ですが、賃料の発生時期は、契約時又は内装工事などの着手前となります。

オープン前から賃料が発生するケースもありますので、要注意です。物件のオーナーや仲介業者に賃貸借の契約締結前に相談をしましょう。
また、退去時に原状回復と中途解約も要注意のポイントです。契約される前に、条項をじっかりと確認しておきましょう。

2.借地契約とは

借地契約は、土地のみを借りて、開業者が建物を建てるような契約です。借地契約は、比較的敷地が多く確保できるので、郊外での開業が多く見られます。

メリット

建物は開業者が建てるため、建物の借り入れについては1年据え置きなどの対策ができるため、開業時の支払い負担を軽減できます。

デメリット

契約期間が定められているため撤退が難しいことや借地人が契約途中で他界した場合は、相続税がかかる可能性があるということが挙げられます。
事業用借地のケースでは、公証役場にて公正証書を作成してもらい、契約を締結するのが一般的です。他人の土地の上に、先生ご自身の名義によるクリニックを建築することですから銀行からの融資で開業費を借りた場合は「抵当権設定」が求められます。契約期間満了後は更地にして返却となります。

クリニックの大きさや構造は、十分に検討しておきましょう。先生の年齢や健康状態を踏まえて、開業時の投資金額を考慮に入れながら契約内容にサインしましょう。

3.建貸契約とは

建貸契約とは、土地及び建物を貸主が所有し、開業者は毎月の賃料を支払うという契約です。主な例としてはショッピングモールにテナントとして歯科医院が入る場合や貸主が遊休地を活用する場合に建貸契約をすることがあります。
最近では、医療ビルや医療モールの中に開業することが人気で、医院・クリニックの新規開業の1~2割を占めていると言われています。
建貸契約も借地契約同様にスペースが広く確保できるので、郊外での開業が多いとされています。また、建物の設計に関しては、貸主側で行う場合と、借主側の意見が反映される場合があるようです。

メリット

土地も建物も貸主が支払うため、開業者にとって初期投資が少額で済みます。

デメリット

毎月の賃料が高価であることです。固定費が大きくなるため、開業時の資金繰りは厳しくなるリスクがあります。
また、撤退のハードルが高く設定されることがあります。例えば違約金の問題や次の入居者の斡旋などが挙げられます。

まとめ

以上、3つの不動産物件の契約形態別に開業時の物件契約を見てきましてが、各契約において大切なことは、今後開院するにあたり、どこに開院するか、ターゲットはどのような患者様なのか、また自己資金や借り入れによってどのくらいの初期費用が用意できるかなど、開院後のキャッシュフローの計画などを総合的に鑑みて、物件契約を選定することが大切です。
もっと詳しく知りたい、開業準備について的確なアドバイスをご希望の方はご相談を随時お受けしておりますので、ご遠慮なくお問い合わせください。


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