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2024/05/17

不動産の評価と固定資産税のしくみ

1.はじめに

「一物五価(いちぶつごか)」という言葉を聞いたことはありませんか。
これは、「一つの土地に対して価格を示す指標が五つある」ことを意味する言葉です。
具体的には、実勢価格(取引価格)、公示価格、基準地価、相続税路線価、固定資産税評価額の五つを指します。
公示価格と基準地価が似ている指標のため、この二つを一つとみなして「一物四価」と呼ぶこともあります。

 

2.一物五価

一物五価の概要を表にまとめます。

実勢価格以外を高い順から並べると、公示価格=基準地価>相続税路線価>固定資産税表額となります。
評価金額の目安としては、公示価格(基準地価)を100とすると、相続税路線価が80、固定資産税評価額が70くらいになります。

 

3.固定資産税評価額について

固定資産税については、3年に1回評価替えがあり、今年(令和6年)は評価替えの年です。
土地の固定資産税評価額はそのときの経済状況のより評価が上がったり下がったりすることは理解できると思いますが、建物については減価償却していくので、3年に1回の評価のたびに必ず下がっていくものだと思っていませんか。

実は、建物の評価は必ず下がるとは言い切れず、評価が据え置かれるケースもあるのです。それは、計算の根拠となる指標に物価高も考慮されるためです。もちろん経年劣化による減価償却の考え方(「経年減価補正率」という指標)が基本にあるのですが、物価高による評価アップの考え方も考慮されて下記の資料のような評価になるのが固定資産税の特徴です。

総務省資料より抜粋

新築住宅の固定資産税

建物を新築したら、市町村役場が登記情報をもとに現地調査をした上で固定資産税評価額を算定します。固定資産税評価額は初年度から建築価額のだいたい5~6割程度で評価される水準になりますので、その点は納税者にとってはありがたいところです。

固定資産税の耐用年数については一つではなく、そのグレードや用途(住宅なのか店舗なのかなど)によって木造建物なら15年、20年、25年、35年と4ランクに分類されます。そして、どのパターンも耐用年数経過後は20%で下限となります(下記資料)ので、築年数が古く、どう見ても価値がないような老朽化した建物でも、壊されず存在する限り、固定資産税はずっと課税され続けます(ただし、免税点(土地:30万円、建物:20万円)未満は課税されません)。


 

4.不動産お役立ちサイトのご紹介

不動産お役立ちサイトについてご紹介します。

不動産情報ライブラリー

https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
まずは、国土交通省が提供している「不動産情報ライブラリー」という不動産に関するお役立ちサイトについてご紹介します。
このサイトでは不動産購入を検討している人にとっては有益な情報が得られるサイトになっています。周辺施設などが確認できるのはもちろんのこと、周辺の取引(売買)実例も調べることができますし、公示地価や基準地価も調べることができます。防災上のことが気になる方には、避難場所とか、災害危険区域、浸水や土砂警戒地区になってないかなどや大規模盛土造成地情報なども載っており、ハザードマップとしても活用できます。当サイトはPCだけでなく、スマホにも対応しており大変便利です。

全国地価マップ

https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216
相続税路線価や固定資産税評価額も調べたい場合は、「全国地価マップ」という不動産評価に特化したサイトが便利です。こちらは、取引価格以外の四価をすべて調べることができます。

2つのお役立ちサイト、ぜひ一度ご覧ください。

 


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